Achter het net vissen is niet leuk en onnodig!

“Eerlijk is eerlijk, ik dacht met een advertentie in de krant en op internet verkoop ik m’n huis zelf wel even”.  Wouter Jan was ons kantoor binnen gelopen en zat nu een beetje schuldbewust aan een bureau. Hij was een koopoptie overeengekomen met een kandidaat-koper voor zijn huis omdat deze een weekje naar het buitenland moest voor z’n werk en ook naar de financiën wilde kijken. Ze hadden afgesproken dat de optie zou duren totdat de kandidaat-koper terug was. So far so good. Alleen Wouter Jan hoorde alsmaar niets en besloot daarom met een andere kandidaat in zee te gaan waarmee hij een koopovereenkomst tekende. Op zo’n moment schieten allerlei vragen door je heen, maar de eerste is vooral van wie is de woning? De kandidaat-koper inmiddels teruggekeerd van de iets uitgelopen buitenlandse werkzaamheden liet weten gebruik te maken van zijn optierecht, maar Wouter Jan had intussen de woning aan een andere kandidaat verkocht. De poppetjes waren aan het dansen. De kandidaat-koper eiste de woning natuurlijk voor zichzelf op. Onze ervaring heeft ons geleerd dat als de tweede kandidaat met zijn koopovereenkomst naar de rechter stapt hij erg sterk staat. De tweede kandidaat wist bij het tekenen immers niets van de kandidaat-koper en zijn optierecht, dus heeft hij ter goeder trouw gehandeld. De koper met een schriftelijke koopovereenkomst heeft het recht op de woning. Dit recht is sterker dan het optierecht van de kandidaat-koper erger nog die vist hiermee achter het net. Hoe zat het ook alweer? Tot 1 september 2003 kon de koop van een woning mondeling gesloten worden, daarna werd een schriftelijke koopovereenkomst voor een woning vereist. Ook was het zo dat wie een optie had op een woning alleen maar ja hoefde te zeggen en dan automatisch de woning verkreeg. Tegenwoordig echter betekent een optierecht niet automatisch meer dat daarmee een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Eerst moet de overeenkomst schriftelijk worden vastgelegd dan is hij rechtsgeldig. Kortom een schriftelijke koopovereenkomst is sterker dan een optierecht.

Wij handelden de verkoop van Wouter Jan zijn huis af met de tweede kandidaat en gingen aan tafel met de kandidaat-koper. Wij onderstreepten nogmaals dat een optierecht een koper niet beschermt wanneer de verkoper alsnog met een derde een schriftelijke koopovereenkomst sluit. Normaal gesproken doet een verkoper dit niet zo snel omdat de kandidaat met de optie een schadevergoeding kan eisen. Maar ja de woning is dan toch al aan zijn neus voorbij gegaan. Nu wij weten hoe de droomwoning van de kandidaat-koper er ongeveer uit moet zien wezen wij hem erop dat wanneer hij tijd nodig denkt te hebben om de financiering rond te krijgen hij kan kiezen om een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst te laten opnemen i.p.v. een optie te nemen. Met een financieringsvoorbehoud heeft hij 3 weken de tijd om te kijken of hij een sluitende hypotheek kan krijgen voor bestaande bouw of nieuwbouw. Zo konden alle partijen toch nog hun netten gaan drogen.